한국 거래세 OECD 평균 2배, 양도소득세도 거래세로 봐야 할까? (세제 개편의 본질)

7월 23, 2026

최근 발표된 경제협력개발기구(OECD)의 '2026 한국경제보고서'가 국내 부동산 시장과 세제 학계를 뜨겁게 달구고 있습니다. 보고서의 핵심 요지는 명확합니다. "한국은 부동산 관련 세금이 OECD 평균의 2배에 달할 정도로 높은데, 그 구조가 보유세가 아닌 거래세에 지나치게 치우쳐 있다"는 지적입니다.

이에 따라 정부의 세제 개편 움직임도 급물살을 타고 있습니다. 하지만 여기서 아주 오랫동안 대립해 온 치열한 쟁점이 하나 수면 위로 떠오릅니다. 바로 "집을 팔 때 내는 '양도소득세'를 과연 거래세로 볼 것인가, 아니면 소득세로 볼 것인가"에 대한 문제입니다.

오늘은 OECD가 짚어낸 한국 세제의 문제점과 정부 개편 배경, 그리고 양도세를 둘러싼 본질적인 성격 논란을 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. OECD가 팩트 폭격한 한국 부동산 세제의 기형적 구조

OECD 통계에 따르면 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산세 비중은 3.0%로, OECD 평균인 1.6%의 약 2배 수준입니다. 전체 조세 수입에서 부동산 세금이 차지하는 비중 역시 11.7%로 OECD 평균(5.1%)을 훌쩍 뛰어넘습니다.

세금의 총량도 많지만, 진짜 문제는 ‘구성비의 역전’에 있습니다.

구분	OECD 평균 비중	한국 부동산 세수 내 비중
보유세 (재산세, 종부세 등)	56.0%	29.4%
거래세 (취득세, 양도세 등)	상대적으로 낮음	50.4%

선진국들은 보통 "가지고 있을 때 세금을 내고, 사고파는 이동은 자유롭게 하라"는 취지로 보유세 비중이 높습니다. 반면 한국은 주택을 사고팔 때 내는 세금(거래세) 비중이 절반 이상(50.4%)을 차지하는 기형적인 구조를 갖고 있습니다.

2. 정부가 추진하는 세제 개편의 배경

이러한 지적에 따라 정부 역시 "거래세는 낮추고, 보유세는 실정에 맞게 정상화하는 세수 중립적 개편"을 추진하고 있습니다. 거래세가 너무 높으면 시장에 치명적인 부작용이 발생하기 때문입니다.

동결 효과(Lock-in Effect) 유발: 세금이 무서워서 집을 팔지 못하고 매물을 잠그는 현상이 발생합니다. 이로 인해 이사 가야 할 실수요자가 집을 구하지 못하는 거래 절벽이 생깁니다.
자원 배분의 비효율성: 주거나 일자리 이동이 유연해야 노동시장이 효율적으로 돌아가는데, 높은 거래세가 국민들의 주거 이동성을 가로막는 장벽이 됩니다.
지자체 재정의 불안정성: 부동산 침체기가 오면 거래가 뚝 끊기면서 취득세 위주인 지방자치단체의 세수가 순식간에 악화됩니다.

결국 정부는 '세금을 내기 싫어서 이사를 못 가는' 마찰을 줄이기 위해 거래세 인하를 골자로 한 세제 개편을 서두르고 있는 것입니다.

3. 핵심 쟁점: 양도소득세는 과연 거래세인가?

여기서 가장 뜨거운 논쟁거리가 등장합니다. OECD가 한국의 거래세 비중을 50.4%로 계산할 수 있었던 이유는 '양도소득세'를 거래세의 범주에 포함 시켰기 때문입니다.

과연 양도세를 거래세로 보는 것이 맞을까요? 이에 대해서는 세법학계와 경제학계의 시선이 팽팽하게 갈립니다.

⚖️ 입장 A: 당연히 "거래세"로 보아야 한다 (경제적 실질 중심)

행위의 종속성: 양도소득세는 자산의 '매매 거래'라는 행위가 일어나지 않으면 절대 발생하지 않는 세금입니다.
시장 파급력: 취득세와 마찬가지로 거래 단계에서 비용으로 작용하기 때문에, 다주택자 중과세 등 양도세율이 치솟으면 매도인들은 매물을 거두어들입니다. 즉, 취득세와 똑같이 시장의 거래를 위축시키고 매물 잠김을 유발하므로 실질적인 거래세의 기능을 한다는 주장입니다.

⚖️ 입장 B: 엄연한 "소득세"의 일종이다 (법적·조세 원칙 중심)

과세 대상의 본질: 거래세(취득세)는 거래 금액 전체에 부과되지만, 양도세는 오직 '매매 차익(소득)'이 있을 때만 부과됩니다. 집을 팔았어도 손해를 보고 팔았다면(양도차손) 세금을 내지 않습니다.
소득 있는 곳에 과세: 자산 가격 상승으로 발생한 미실현 이익이 거래를 통해 실현되었을 때 그 '소득'에 과세하는 것이므로, 소득세법에 묶여 있는 엄연한 소득세라는 논리입니다.

📌종합부동산세를 가액 기준으로 변경되면 똘똘한 한 채로의 쏠림 현상이 완화될 수 있을 것!!!

1. 기존 '주택 수' 기준의 문제점: '똘똘한 한 채' 현상 유발

과거에는 집을 몇 채 가졌느냐(주택 수)에 따라 세금 폭탄(중과세)을 매겼습니다.

예시: 지방에 3억 원짜리 집 3채를 가진 사람(총 9억 원)이, 서울에 20억 원짜리 집 1채를 가진 사람보다 훨씬 더 많은 종부세를 내는 모순이 발생했습니다.
결과: 세금 부담을 느낀 자산가들이 지방이나 수도권 외곽의 집들을 처장하고, "세금 매길 주택 수를 줄이되, 가치가 가장 높은 서울 강남 등의 초고가 주택 1채로 몰빵하자"는 전략을 취하게 되었습니다. 이것이 바로 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상입니다.

2. '가액 기준'으로 변경 시 나타나는 변화

① "몇 채냐"가 아니라 "총 얼마냐"가 중요해짐

기준이 가액(전체 자산 가치)으로 바뀌면, 집을 1채 가졌든 3채 가졌든 합산한 공시가격이 같다면 원칙적으로 세금도 비슷하게 나옵니다.

서울 20억 원짜리 1채를 가진 사람과, 지방 5억 원짜리 4채(총 20억 원)를 가진 사람의 세부담 형평성이 맞춰지는 것입니다.

② 똘똘한 한 채로 몰릴 이유가 사라짐 (쏠림 완화)

더 이상 주택 수를 줄이려고 억지로 지방 집을 팔고 서울 고가 주택으로 갈아탈 강력한 세제상 인센티브가 사라집니다. 오히려 자산가들 입장에서는 분산 투자가 가능해지므로, 굳이 과열된 서울 초고가 주택에만 매달리지 않게 되어 쏠림 현상이 완화됩니다.

③ 고가 주택 거래의 '투기성' 저하 (실수요 및 감당 가능한 거래 중심)

다주택 중과세가 없어지면 "규제가 풀렸으니 고가 주택 투기가 판치는 것 아니냐"고 생각할 수 있지만, 전문가의 말은 반대입니다.

이유: 가액 기준이 되면 고가 주택은 그 자체로 높은 공시가격을 갖기 때문에 여전히 높은 세율이나 세액을 적용받습니다. 즉, "고가 주택 1채를 사도 세 부담이 만만치 않다"는 점은 변하지 않습니다.
따라서 시세 차익만을 노린 무분별한 갭투자나 투기적 접근보다는, 그 높은 세금을 매년 실제로 감당할 수 있는 재력이나 실거주 목적을 가진 사람(실수요 중심) 위주로만 거래가 이루어지게 됩니다.

💡 한 줄 요약 "주택 수 패널티"가 없어지면 억지로 1채에 몰빵할 이유가 사라져 시장이 정상화되고, 고가 주택은 여전히 몸값만큼 세금을 내야 하므로 유지 능력이 있는 사람들 위주로 차분하게 거래될 것이라는 분석입니다.

4. 개념의 정의보다 중요한 것은 '시장 체감'

법률적인 정의로 따진다면 양도소득세는 소득세가 맞습니다. 하지만 국민들이 체감하는 부동산 시장과 경제학적 관점에서는 완벽한 거래세의 역할을 하고 있습니다.

세율이 최고 60~70%까지 치솟는 양도세 중과세 제도가 도입되었을 때, 시장에서 매물이 완전히 자취를 감추었던 역사적 경험이 이를 증명합니다. 양도세 장벽이 너무 높으면 다주택자나 갈아타기 수요자들이 시장에 매물을 공급할 수 없고, 이는 공급 부족으로 이어져 결국 가격 왜곡을 조래하게 됩니다.

결국 이번 세제 개편이 성공하려면 양도세의 학술적 이름이 무엇이냐를 따지기보다, "어떻게 해야 다주택자와 은퇴자들이 보유한 매물을 시장으로 순조롭게 흘러나오게 할 것인가"에 초점을 맞춰야 합니다. 양도세의 거래세적 성격을 인정하고, 지나치게 높은 징벌적 과세를 정상화하여 주택 시장의 병목 현상을 뚫어주는 개편이 되기를 기대해 봅니다.

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