[디딤돌대출] 5년 변동금리, 5년 뒤 '가산금리'도 오를까? 시중은행 주담대와 완벽 비교

내 집 마련을 준비하면서 디딤돌대출이나 시중은행 주택담보대출을 알아보다 보면 "5년 변동(주기형) 금리"라는 옵션을 자주 접하게 됩니다.

대출을 받을 당시에는 금리가 낮아서 좋아 보이지만, 막상 선택하려니 불안감이 엄습합니다.

"5년 뒤에 금리가 재조정될 때, 은행이나 정부가 '가산금리'를 대폭 올려버리면 어쩌지?"

오늘은 디딤돌대출과 시중은행 주담대의 5년 뒤 금리 재조정 방식과 많은 분들이 오해하시는 가산금리의 진실에 대해 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 대출 금리의 기본 구조부터 이해하기

먼저 대출 금리가 어떻게 결정되는지 알아야 5년 뒤 무엇이 바뀌는지 정확히 이해할 수 있습니다. 모든 주택담보대출 금리는 아래와 같은 공식으로 계산됩니다.

\text{최종 적용 금리} = \text{기준금리} + \text{가산금리} - \text{우대금리}

\text{최종 적용 금리} = \text{기준금리} + \text{가산금리} - \text{우대금리}

결론부터 말씀드리면, 디딤돌대출과 시중은행 일반 주담대 모두 최초 약정한 '가산금리'는 5년 뒤에도 절대 오르지 않고 그대로 유지됩니다.

대출 계약 당시 설정된 가산금리는 만기까지(또는 해당 약정 기간 동안) 고정되는 것이 금융 약정의 기본 원칙입니다. 따라서 5년 뒤에 가산금리가 급등하여 이자 벼락을 맞을 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

그렇다면 5년 뒤에 도대체 무엇이 바뀌는 걸까요?

바로 ‘기준금리’가 바뀝니다.

가산금리는 둘 다 고정이지만, 기준금리가 재설정되는 방식에서 큰 차이가 있습니다.

5년 뒤 변동 방식: 대출 실행 5년이 지나는 시점에 국토교통부가 새로 고시하는 디딤돌대출 기준금리(소득·만기별 고시금리)로 재산정됩니다.
특징: 디딤돌대출은 서민 주거 안정을 위한 정부 정책 모기지입니다. 따라서 시장 금리가 급등하더라도 정부 정책에 따라 금리 인상 폭이 신중하게 관리되므로 변동 리스크가 비교적 낮습니다.

5년 뒤 변동 방식: 5년 후 당시의 시장 지표금리(예: 5년물 금융채 금리, COFIX 등)로 기준금리가 자동 변경됩니다.
특징: 철저히 시중 금융 시장의 수급과 채권 금리에 연동됩니다. 5년 뒤 시장 금리가 크게 올라 있다면 그 상승분이 그대로 대출 금리에 반영됩니다.

가산금리 걱정은 NO!
5년 뒤 금리가 재조정될 때 가산금리가 올라갈까 봐 불안해할 필요는 없습니다. 대출 실행 시 정해진 가산금리는 유지됩니다.
금리 변동 리스크 관리
5년 뒤 시장 금리가 오르더라도 디딤돌대출은 정책 금융 특성상 시중은행보다 금리 변동의 폭이 완만하고 안정적입니다.
어떤 것을 선택해야 할까?
- 초기 이자 부담을 줄이면서 정부의 정책적인 보호를 받고 싶다면 디딤돌대출 변동금리도 훌륭한 선택지입니다.
- 금리 상상조차 불확실한 것이 싫고 만기까지 마음 편히 상환하고 싶다면 +0.3%p 정도의 가산금리를 감수하더라도 디딤돌 순수 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다.